5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açmak Mümkün Müdür?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.11.2018 tarihli ve 2017/5411 E. - 2018/11236 K. sayılı kararı

Olayın Özeti:
Davacılar; murisleri ile davalı arasında 15.08.2009 tarihli kira sözleşmesinin, daha sonra 01.01.2013 tarihli ikinci kira sözleşmesinin imzalandığını, davalı kiracının hâlen aylık 900 TL kira bedeli ödediğini, bu bedelin emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin uygun oranda tespitini talep etmiştir.

Davalı; sözleşme süresinin henüz dolmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, hakkaniyete göre aylık kira bedelinin (dönem belirtilmeden) brüt 1.600 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde kira artışına ilişkin şu hüküm yer almaktadır:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 2. maddesinde “Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Yargıtay, TBK m.344’teki düzenlemenin kiracıları koruyucu nitelikte olduğunu ve kamu düzenine ilişkin sayıldığını vurgulamıştır.

Kararın Gerekçesi:
Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli (aylık 800 TL bedelli) ile 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli (aylık 900 TL bedelli) kira sözleşmelerinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Yargıtay’a göre:

Yenileme sözleşmesinde kira bedeli, emsal ve rayiç değerlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıç tarihine göre 5 yıl dolmuşsa kira parasının hakkaniyete göre tespiti istenebilir.

Mahkemece; davacılardan hangi dönemden itibaren tespit istediklerinin sorulması, 01.01.2013 tarihli sözleşmenin yapıldığı tarihteki rayiç bedelin araştırılması, emsallerle ve keşif yoluyla belirlenmesi, rayice uygunluk halinde endeks uygulanması, aksi durumda hakkaniyete göre belirleme yapılması gerekirken eksik inceleme yapılması bozma gerekçesi sayılmıştır.

Sonuç:
Yargıtay, eksik araştırma ve kira tespit döneminin belirtilmemesi nedeniyle mahkeme kararını bozmuştur.
Karardan çıkan sonuca göre; yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olsa dahi, ikinci sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemişse bile, ilk sözleşme tarihinden 5 yıl geçmişse kira tespit davası açılabilir.
Ancak dikkat edilmesi gereken nokta, ikinci sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayiç değerin altında kalmasıdır.

Kaynak:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2018 tarih, 2017/5411 E. - 2018/11236 K.
(Tam metin: Yargıtay Karar Arama Sistemi)